Фото: Алекс Водовоз
Сколько реально стоит купить квартиру в Израиле? Какие расходы нужно учитывать и как не попасть в ловушки, которые принесут дополнительные траты? Алекс Водовоз, ипотечный брокер, партнёр компании “BMC Ипотека и Финансы” — расскажет нам об этой теме подробно.
Первое, что нужно взять в расчёт – это услуги риэлтора. Риэлтор в Израиле, в отличие от России, занимается только подбором квартиры, ведёт переговоры о цене и об условиях покупки квартиры с продавцами. Стоимость услуг риэлтора обычно 2% плюс НДС. Если вы покупаете квартиру за 2 млн шекелей, то официальный прейскурант – 40 000 шекелей плюс НДС, то есть мы получаем что-то вроде 46–47 000 шекелей.
Многие задаются вопросом: «Да за что? Да кому мы так платим? Мы сами купим квартиру!» Возможно, вы не обязаны брать риэлтора при покупке квартиры, если вам повезло найти квартиру без участия маклера — вы сэкономили приличную сумму.
В сделке купли-продажи квартиры есть два риэлтора: первый представляет продавца, второй — покупателя, и каждая сторона по прейскуранту платит эти 2% плюс НДС. Часто бывает, что это один и тот же риэлтор. В таком случае он будет готов снизить свою комиссию до полутора процентов, иногда до 1% с каждой стороны, но нужно поторговаться.
Следующая статья расхода – адвокат. Адвокат – его ответственность задекларировать сделку, сказать, сколько вы должны заплатить налог, и выдать вам ваучер для оплаты этого налога. Если налог вы не заплатите, естественно, налоговая служба вас побеспокоит. Официально можно не брать адвоката для заключения договора, но фактически ни одна сделка не обходится без адвоката. Стоимость услуг адвоката варьируется от 0,5% до 1% от стоимости квартиры.
Может ли быть адвокат один у двух сторон? Иногда вам могут рекомендовать это сделать, чтобы сэкономить. Обычно, когда адвокат представляет обе стороны, то он может сделать скидку, но это крайне нежелательно. Если у вас будут какие-то несогласия между вами и продавцами, кого, в таком случае, будет представлять адвокат?
Если мы рассмотрим предыдущий пример квартиры стоимостью 2 млн шекелей, услуги адвоката будут стоить примерно 10 000 шекелей плюс НДС, то есть, это около 12 000 шекелей.
Один из наиболее важных специалистов, без которого не обходится практически ни одна сделка – это ипотечный брокер. Ипотечный брокер защищает вас так же, как и адвокат. Но если адвокат защищает вас с юридической стороны, то ипотечный брокер должен защищать вас с финансовой стороны. В принципе, ипотечный брокер – это тот человек, который первым вас консультирует после принятия решения о покупке квартиры для понимания, какую квартиру вы можете себе позволить, какой кредит вам дадут, сколько будет ежемесячный платёж, и готовы ли вы платить такие деньги. Если у вас не хватает денег на первый взнос, именно ипотечный брокер поможет вам взять кредит на наилучших условиях.
Стоимость услуг ипотечного брокера не так высока. Это зависит от сложности сделки, но варьируется в диапазоне 8 000-14 000 шекелей. Но если вы наймете грамотного специалиста, сможете сэкономить на правильно составленном ипотечном портфеле и торгах между банками в среднем 300 000-400 000 шекелей, а иногда и больше.
Еще один важный специалист в сделках с недвижимостью – это оценщик квартиры. Обычно люди обращаются к нему после подписания договора на квартиру для того, чтобы он предоставил в банк свое заключение о реальной стоимости квартиры. Для чего это делается? Банку, чтобы выдать вам ипотечный кредит, недостаточно видеть, по какой цене вы покупаете квартиру. Всегда существует вероятность аффилированных сделок, поэтому банк должен подстраховаться. Если оценщик скажет, что квартира стоит не 2 млн шекелей (как прописано в договоре), а 1 800 000 шек, то ипотеку банк даст из расчёта 1 800 000 шек. Если вы захотите взять максимальный процент финансирования, то есть 75%, то вы получите не 1 500 000 шекелей (если бы учитывалась цена по договору), а всего 1 350 000 шекелей, исходя из стоимости, озвученной оценщиком. Соответственно, нужно будет еще на 150 000 шекелей своих денег. Если их нет, то вы не сможете купить квартиру. И это становится проблемой, если вы вызвали оценщика уже после подписания договора с продавцом! Либо вам срочно придется искать недостающую сумму, либо расторгать договор и платить штраф 10% от стоимости квартиры!
Поэтому имеет смысл пригласить оценщика до подписания договора с продавцом, тогда у вас будет больше вариантов: отказаться от квартиры, попросить скидку у продавца, взять доп кредит и тд.
Кроме всего прочего оценщик сравнивает данные квартиры с тем, что было разрешено к строительству при постройке этого дома. То есть он, с одной стороны, физически посещает квартиру, с другой стороны, берёт информацию из муниципалитета, инженерную информацию, и сравнивает: есть ли соответствие между тем, что он видит, и тем, что было разрешено к стройке. Было много случаев несоответствия, в некоторых из них банк вообще отказывался давать кредит.
Например: есть здание шестиэтажное, но шестой этаж был построен нелегально, то есть в муниципалитете он не записан. Люди платят за эту квартиру, но в табу и в разрешении на строительство этого этажа нет вообще. Поэтому квартиры, находящиеся на шестом этаже, не существуют на бумагах, и ипотеку на них получить невозможно.
Если обращаться к оценщику после подписания договора, то есть сэкономить немного, то цена субсидированная, начиная от 600 шекелей и заканчивая 2 000 шекелей. Если обращаться к оценщику до подписания договора, то цена чуть выше от 2 500 шекелей. В итоге, разница не такая большая, а риск велик. Важно отметить: оценка, которую вы сделаете до подписания договора, будет действительна для ипотечного банка и после подписания договора, то есть вам не нужно будет дважды платить оценщику.
Еще одна из существенных статей расхода — налог на покупку квартиры. Налог зависит от стоимости, но есть некоторые льготы. Например, льгота на покупку первой квартиры в Израиле для резидентов, льгота для новых репатриантов и тд. Но уже при покупке второй квартиры налог составит 8% от общей стоимости.
Получается, на примере квартиры в 2 млн шекелей, дополнительные расходы составляют примерно 80 000 шекелей. Это 4% от общей стоимости. Соответственно, чем дороже квартира, тем процент будет больше, так как основная статья расходов – это налог, а его составляющая, его процентная доля растёт. То есть при покупке квартиры вы должны иметь от 4 до 6–7% стоимсоти ваше будущей квартиры на дополнительные расходы.
Записывайтесь на бесплатную встречу по номер телефона *3509. Вместе подберём для вас лучший вариант!
